Quelqu’un m’a dit un jour qu’il n’y avait pas de meilleure façon de se préparer au mariage que d’être propriétaire d’une maison dans un lotissement. Chaque propriétaire a des droits, mais les droits de l’un peuvent porter atteinte à ceux des autres. Les bons voisins (comme les bons conjoints) apprennent à comprendre et à respecter les positions de chacun, à communiquer calmement et à faire des compromis de manière à préserver la dignité de chacun.
Le traitement des eaux usées en est un parfait exemple. Si vous êtes propriétaire 1, avec un emplacement plus élevé, vous avez le droit de faire pousser des plantes assoiffées et de les arroser généreusement. Si vous êtes propriétaire 2, avec un terrain inférieur, vous avez le droit de protéger votre jardin contre les inondations. Et, juste au cas où le voisinage ne se déroulerait pas comme prévu, la loi est là pour imposer un compromis entre ces droits contradictoires.
J'aborde d'autres questions comme celle-ci dans ma série Gardening Lawyer, en m'appuyant sur mon expérience en tant que jardinier et ancien avocat. Plongeons-nous et explorons comment éviter une situation détrempée.
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La loi est la voix de la raison
Ce serait bien si les propriétaires voisins pouvaient toujours trouver un juste milieu qui leur convienne tous les deux. Mais ce n’est pas toujours le cas. Parfois, les voisins discutent, se disputent, crient et finissent par se quereller. Connaître la loi peut aider. Il est plus facile de faire des compromis si vous savez à l'avance ce que la loi exigera dans votre cas.
En général, la loi établit des lois sur les droits de propriété qui semblent naturelles et raisonnables. Dans le cas des problèmes de drainage, de nombreux États et la plupart des localités imposent des lois qui s’en tiennent fermement à un juste milieu. La doctrine de « l’utilisation raisonnable », souvent évoquée dans ces cas, accepte le fait qu’il est naturel que l’eau de pluie s’écoule des terrains les plus élevés vers les terrains les plus bas.
Cela signifie que le voisin possédant un lot inférieur ne peut pas se plaindre si, après la pluie, l'eau tombant sur les lots supérieurs s'écoule vers sa propriété. Et cela est vrai même si, une année, il pleut quotidiennement à torrents. Le voisin du lot inférieur ne peut pas blâmer le propriétaire du lot supérieur pour les dommages causés par toute cette eau de pluie dévalant la pente vers son terrain.
Le drainage artificiel est une autre tasse de thé
Si vous êtes propriétaire du lot supérieur, ne riez pas trop longtemps ni trop fort. L'utilisation raisonnable ne s'applique qu'aux précipitations naturelles. Vous ne pouvez pas « améliorer » cet avantage artificiellement. Cela signifie qu'il n'est pas considéré comme une utilisation raisonnable lorsqu'un voisin situé en hauteur prend des mesures pour détourner l'eau de sa propriété vers la propriété du voisin ou pour la canaliser là-bas.
Les conséquences du déplacement de votre excédent d’eau vers une propriété voisine peuvent être importantes. Si votre projet de drainage entraîne une érosion du sol, des eaux stagnantes ou des dommages aux fondations du voisin, vous pouvez être légalement responsable des frais de réparation. De plus, vos actions peuvent enfreindre les codes du bâtiment locaux, les règles HOA ou les lois de zonage. Ils interdisent souvent de décharger les pompes de puisard, les descentes pluviales et les drains français au-delà des limites de propriété.
Comprendre les problèmes de drainage
La plupart des conflits liés au drainage ne résultent pas d’actes répréhensibles intentionnels. Il n'y a généralement pas de méchant, faisant tournoyer sa moustache pendant que ses ouvriers ajoutent des tuyaux d'évacuation directement dans la cour du voisin. Au contraire, la plupart des problèmes de drainage commencent par des changements apportés par un voisin au niveau du sol qui perturbent les schémas de drainage normaux.
Cela peut se produire lorsqu'un voisin installe de nouvelles plantes, de l'herbe ou un aménagement paysager. Cela peut se produire lorsqu'un voisin change le niveau de son jardin ou ajoute des tuyaux de drainage au gazon. Ces ajustements mineurs peuvent entraîner des problèmes d’eau pour le voisin, de l’érosion des sols, des inondations ou encore des dommages aux fondations. Si cela se produit, ils peuvent poursuivre le voisin en justice pour faire supprimer les modifications et rétablir l’écoulement naturel de l’eau.
Les lois diffèrent d'un État à l'autre, mais – lorsqu'un voisin modifie le terrain pour modifier l'écoulement naturel des eaux de surface – de nombreux États, dont la Californie, tiennent le propriétaire qui a effectué les ajustements strictement responsable de tous les dommages, qu'ils aient ou non eu l'intention de causer un préjudice.
Exemples de problèmes de drainage
- Toute action qui modifie l’écoulement naturel des eaux de surface.
- Installer des drains, des descentes pluviales ou des tuyaux qui acheminent l'eau de votre terrain vers le terrain de quelqu'un d'autre.
- Faire tout ce qui accélère le débit des eaux de surface.
- Toute modification d'une propriété qui augmente la quantité d'eau, la vitesse de l'eau ou la concentration de l'eau s'écoulant dans la propriété voisine.
- Toute modification de la propriété qui dirige l’eau vers un endroit où elle n’atteignait pas auparavant.
- Tout travail impliquant des murs de soutènement ou des installations de béton ou de pavés peut éliminer l'absorption naturelle de l'eau de pluie et la rejeter dans la propriété voisine.
Prévenir les problèmes de drainage
Existe-t-il des mesures que vous pouvez prendre pour empêcher votre eau de pluie d’avoir un impact sur le voisin du terrain situé en dessous de chez vous ? Oui, il y en a. Pensez à installer ces éléments paysagers, également appelés aménagement paysager :
- Jardin pluvial – Installez un jardin pluvial dans votre cour. Cela implique de planter un lit de jardin dans une zone déprimée. Utilisez un sol riche en matière organique et installez des plantes indigènes aux racines profondes.
- Lits de ruisseaux secs – S'il y a une tranchée peu profonde qui traverse votre cour, recouvrez-la de tissu paysager et de roches de rivière pour créer un lit de ruisseau sec. Vous pouvez utiliser cette zone sèche pour canaliser d’importants flux de ruissellement.
- Barils de pluie – Vous pouvez acheter des kits préfabriqués si vous le souhaitez. Ce baril de pluie de 50 gallons d'Amazon a un dos plat pour qu'il s'adapte parfaitement à votre maison et un robinet permet un accès facile à l'eau collectée. Vous pouvez également accrocher un grand récipient étanche à votre système de gouttière. Un baril de pluie peut capturer plusieurs gallons d’eau que vous pouvez économiser pour l’irrigation de votre jardin. Certains kits fournissent un raccordement de tuyau au conteneur.
- Pavés perméables – Les pavés en béton ordinaires empêchent l'eau de s'infiltrer dans le sol – et plus vous installez de pavés, plus l'eau s'écoule vers le terrain de votre voisin. Utilisez plutôt du gravier, des blocs de gazon ou des dalles poreuses pour les allées du jardin. Les matériaux de chaussée perméables laissent la pluie pénétrer directement dans la terre.
